不動産売却後、確定申告が必要なケースとは？

不動産売却後に確定申告が必要なのか、心配・不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確定申告は多くのケースで必要になりますが、売却後に誰もが必要というわけではありません。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、確定申告が必要なケースと必要書類・申告期間について解説します。
浜松市中央区を中心に、浜松市、掛川市、磐田市、袋井市、湖西市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

確定申告とは？不動産売却後に申告が必要なケースについて

確定申告とは1年間の所得をとりまとめ、その所得にかかる税金を計算し、税務署に納めるべき税額を報告する手続きのことです。
確定申告は、個人事業主などがおこなうイメージがありますが「それ以外の方はしなくていい」というわけではありません。
不動産売却をおこなった際にも、確定申告をしなければならないケースがあります。
確定申告が必要なケースは以下の2つの場合です。

• 売却時に譲渡所得が発生した場合
• 損失分を損益通算する場合

それぞれのケースを具体的に解説します。

申告が必要なケース①売却時に譲渡所得が発生した場合

不動産売却をして譲渡所得が発生した場合は、必ず確定申告が必要になります。
譲渡所得が発生しているかどうかは、以下の計算式で確認できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった費用（取得費）と売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額になります。
費用を差し引いても売却価格が高ければ利益が発生しているため、必ず確定申告が必要です。
なお、適用条件を満たし3,000万円の特別控除が受けれる場合は、譲渡所得から控除額も差し引くことができます。
ただし、控除を利用することによって譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合も、確定申告が必要なためご注意ください。

申告が必要なケース②損失分を損益通算する場合

不動産売却時には必ずしも利益が発生するわけではありません。
売却価格よりも取得時と売却時にかかった費用が多ければ、譲渡所得がマイナスとなることもあります。
譲渡所得が出なかった場合は、基本的に確定申告は不要ですが、損失分をほかの所得と損益通算する場合は確定申告が必要になります。
損益通算とは、給与所得や事業所得と売却時の損失分を相殺することができる特例で、税金の負担を減らすことが可能です。
そのため、損失が発生しても損益通算を利用したほうがお得になるというわけです。
また、その年に損益通算できなかった損失分は、翌年から3年間繰越控除することもできます。
このように、損失時でも損益通算・繰越控除を利用する場合は、確定申告が必要なことを覚えておきましょう。

不動産売却後の確定申告における必要書類

不動産売却後の確定申告ではさまざまな書類が必要になります。
ここでは、自分で用意する必要書類と税務署で取得できる必要書類に分けて解説します。

自分で用意する必要書類

自分で用意する書類は下記のように3つあります。
①不動産売却時の売買契約書のコピー
不動産を売却した際に交わした売買契約書のコピーが必要になります。
売却価格を証明するための書類です。
②仲介手数料などの領収書のコピー
仲介手数料や印紙税、解体費用など譲渡費用の金額がわかる領収書のコピーです。
譲渡費用は、譲渡所得税の負担を減らすことができるため必ず準備しましょう。
③売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
不動産の所有者や担保などの情報が記載された書類で、法務局で取得することができます。
そのほかにも、本人確認書類や源泉徴収票がある場合は必要になるため準備しておきましょう。

税務署で取得できる必要書類

税務署で取得する必要がある書類は下記の3つです。
①確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
確定申告書にはAとBがありますが、不動産売却時の所得税の申告には「確定申告書B」を使用します。
最寄りの税務署や市役所、または国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
②確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
不動産売却による所得は、給与所得などのほかの所得とは分離して課税する制度が設けられています。
そのため、不動産の売却で得た利益は「確定申告書第三表（分離課税用）」に記入し提出する必要があります。
こちらも確定申告書と同様に、最寄りの税務署や市役所、国税庁のホームページから入手可能です。
譲渡所得の内訳書
売却した不動産の所在地や売却価格、購入額、経費などを記入する「譲渡所得の内訳書」が必要です。
こちらも税務署や国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
また、書き方についてもホームページで確認することができます。

不動産売却後の確定申告の申告期間

最後に、確定申告の申告期間と申告場所について解説します。

申告期間

確定申告には定められた期日があり、その期間内に申告をしなければなりません。
申告期間は、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日です。
申告時期の注意点としては、不動産売却をおこなった翌年に確定申告をおこなうという点です。
たとえば、2022年の3月に不動産売却をおこなった場合は、2023年の2月16日から3月15日の期間内に申告をしなければならないということになります。

申告方法と場所

確定申告の申告方法は、必要事項を記入して税務署の窓口に直接提出または郵送をします。
申告期間は1か月しかないため、期限間近になると窓口が混雑します。
そのため、できるだけ早めに手続きをおこなうことをおすすめします。

電子申告・納税システム（e-Tax）を利用する方法もある

確定申告は、国税庁のホームページ内で作成し、e-Taxによる電子申告も可能です。
パソコンやスマートフォンを利用すれば、税務署に出向くことなく申請することができます。
ただし、利用には事前の準備が必要になるため注意しましょう。
まずは電子証明書（マイナンバーカード）を取得し、電子申告等開始届出書を税務署に提出する必要があります。
なお、e-Taxを利用すれば、源泉徴収票の書類の提出を省略できたり、申告期間中であれば24時間いつでも提出可能です。
また、還付を受ける際も通常よりも早く（3週間程度）受けられるなどのメリットがあります。
このように、近年はさまざまな申告方法が選択できるため、自分に合った方法で確定申告をおこないましょう。

まとめ

不動産売却後に確定申告が必要なケースや必要書類、また申告期間・方法などについて解説しました。
不動産売却後に譲渡所得が発生すれば申告が必要ですが、損失の際も損益通算などの特例を利用する場合は申告が必要になるため忘れずにおこないましょう。
また、スムーズに確定申告をおこなうためにも、売却時の書類などはしっかり保管しておくことをおすすめします。

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